KİRA BEDELİNİN TESPİTİ

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVALARI

Kira tespit davası, hem kiracı hem de kiraya vereni ilgilendiren oldukça önemli ayrıntılar içeren bir davadır. Kira bedelinde anlaşılamaması halinde açılan bu davada mahkeme, dava konusunun bedelinin ne olacağına ilişkin bir tespitte bulunur. Kira bedelinin günün piyasa koşulları dikkate alınarak hak ettiği değere uyarlanması için açılan bu davalara kira tespit davası denir.

Kira bedelinin tespitine ilişkin düzenleme 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 343 ve devamında düzenlenmiştir. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenleme 344’te bulunur. Kiraya verenin yenilenen kira döneminde kiracı aleyhine değişiklik yapması mümkündür. Ancak aleyhe yapılan değişikliğin geçerli olabilmesi belirli sınırlamalara tabi tutulmuştur. Öncelikle geride bırakılan kira dönemi için TÜFE12 aylık ortalamaya göre bir değişim oranı hesaplanır. Yeni kira dönemi için belirlenen bu ücretin 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmemesi gerekmektedir. Bu sınırlama yalnızca 1 yıllık kira sözleşmesi için değil, 1 yıldan fazla süreli kira sözleşmeleri açısından da geçerlidir. Taraflar bu sınırlama uyarınca bir bedelde anlaşamazlarsa ve aşağıda bahsedeceğimiz şartlar gerçekleşmemişse kira bedeli yine ilgili sınırlamaya bağlı kalınarak hakim tarafından belirlenir.

Kira tespit davasının açılabilmesi bir takım şartlara bağlanmıştır. Kira tespit davası açılabilmesi için gerekli şartlardan ilki, taraflar arasında bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Bu koşulun sağlanması için taraflar arasındaki sözleşmenin yazılı olması gerekli değildir. Kira bedeli tespit davasının açılması için gerekli olan diğer bir şart ise bu davanın açılmasında hukuki yarar bulunması şartıdır.

Kira bedelinin tespiti davası eğer henüz 5 yıldan daha az sürmüş olan bir kira sözleşmesine dayanılarak açılıyorsa, mahkeme yeni kira bedelini tespit ederken yıllık TÜFE oranını belirleyerek bir kiraya hükmeder. Eğer taraflar arasındaki anlaşmada TÜFE’den daha az bir artış oranında anlaşmışsa mahkeme davayı ret edecektir. Ancak herhangi bir belirleme yapılmamış ve kiracı, TÜFE oranının altında bir artışla ödeme yapıyor veya hiç arttırmadan ödüyorsa, bu durumda TÜFE oranı kadar bir artırım yapılabilecektir.

Kira bedelinin tespiti davası eğer 5 yıldan uzun süreli bir kira sözleşmesi uyarınca açılıyorsa, bu durumda mahkeme TÜFE oranına bağlı kalmaksızın TÜFE’nin üzeri

nde bir artışa hükmedebilir. Burada bilirkişi tarafından mevcut piyasa durumu, kiracının kaldığı süre vs. birçok husus ele alınarak bir belirleme yapılır.

Kira bedelinin tespiti davasında, görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Av. Aykut ÖZTÜRK